两份合同约定五十年租赁期限,是否可行?

【案情介绍】

2004年6月，刘某（出租方）与唐某（承租方）双方签订了一份《房产租赁合同》，合同约定：刘某将自有的座落于番禺某村的两层房屋出租给唐某，唐某将该房屋作商业用途，租赁期限为20年，即2004年到2024年，租金共计350000元。两年后，唐某见生意日渐红火,便想长久的租用下去，于是找刘某协商要求延长租期，并另行拟好一份《房屋租赁合同》，约定在前述的《房产租赁合同》期限届满后再将上述房屋租赁给唐某，租赁期限为30年，租金同上。刘某也表示同意。

2007年以来，随着房价的飞涨，同类房屋的租金也增长很多，刘某欲收回房屋，并以房屋租期五十年违反法律规定为由，要求确认合同无效，各自返还房屋和租金。承租人唐某不同意返还房屋，并提出两点异议：一、租赁合同乃双方自愿订立、合同有效应受法律保护，五十年都是有效的；二、即使法律规定租期不能超过二十年，那么无效的也只是后一个合同《房屋租赁合同》的后十年无效，即前四十年是有效的。双方争执不下，遂起诉至法院。

【审理结果】

法院经审理认为，原《房产租赁合同》符合法律规定，应予支持；对于后来签订的《房屋租赁合同》，虽然也是在双方真实意思表示下自愿所签的，但双方自愿并非合同成立的唯一要件，一个有效的合同首先应当满足合法性条件。根据合同法的规定，唐某提出的异议理由不充分，没有法律依据，于是判决确认双方后来所签订的30年租期的《房屋租赁合同》无效，后30年的租期全部不予支持。

【评析】

本案争议的焦点问题是：房屋租赁合同所能约定的最长租赁期限是多久？

本案反映出一种法律现象：两份租赁合同在内容上基本相同甚至具有包含性，其实质是要实现对同一标的物的租赁期间进行约定，换言之，即能否以多个合同分期的方式，达到长期租赁的目的。

《中华人民共和国合同法》第214条对租赁合同的规定为：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。对于本条中的20年，应当作何种解释呢？

是每一份租赁合同最长可约定20年租期？或是每一座房产最长可约定20年的租期？正是基于这种理解上的分歧，于是出现这样一种观点：认为对同一租赁物只要同时签订数个租赁合同，就能以此达到长期租赁的目的了。我们认为这种想法是对法律的片面曲解。本条款的立法原意在于规定每一租赁标的物的最长出租期限，而非对每一合同的期限限制。理由很简单，如果可以用多个合同的方式来延期，那本条规定岂非多此一举，形同虚设？

回归本案，双方第一次签订的《房产租赁合同》预定的租期是20年，该合同合法有效；但在第一个租期远未届满（才刚履行2年未到）的情况下，通过再签订《房屋租赁合同》，意图实现《房产租赁合同》届满后可以续租的行为，明显是种规避法律的行为，有悖立法原旨，显然不应受支持。

提示：不动产的租赁期限最长只能20年，该期限不允许当事人用多个短期合同同时并存的方式去突破，此种方式并不受法律保护。